Si no eres mexicano y quieres comprar casa o departamento en Puerto Vallarta, Nuevo Vallarta, Bucerías o Punta de Mita, lo vas a hacer con un fideicomiso bancario. Es un esquema legal, muy común y seguro, que lleva décadas usándose en toda la costa de México. Aquí te explicamos cómo funciona.
¿Por qué un extranjero necesita fideicomiso?
La Constitución mexicana (artículo 27) llama zona restringida a la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km a lo largo de las costas. En esa zona un extranjero no puede tener la propiedad directa de un inmueble para vivienda, pero la Ley de Inversión Extranjera le permite tener todos los derechos sobre él a través de un fideicomiso.
Puerto Vallarta y toda Bahía de Banderas están dentro de la zona restringida, así que aplica para cualquier compra en la bahía.
Cómo funciona
En el fideicomiso participan tres partes:
- Fideicomitente: quien vende la propiedad (o el desarrollador).
- Fiduciario: un banco mexicano autorizado, que queda como titular de la propiedad.
- Fideicomisario: tú, el comprador, que conservas todos los derechos de uso y aprovechamiento.
El banco no puede vender, rentar ni hipotecar la propiedad sin tu instrucción. Tú puedes vivir en ella, rentarla, remodelarla, venderla (cediendo tus derechos o pidiendo al banco que la transmita al nuevo comprador) y dejarla en herencia a los beneficiarios sustitutos que designes en el contrato.
¿Cuánto dura?
El fideicomiso se constituye por un plazo de hasta 50 años y se puede renovar. La renovación se pide al banco antes de que venza, y tus beneficiarios también pueden solicitarla.
Pasos para comprar con fideicomiso
- Eliges la propiedad y firmas la promesa de compraventa, con el apartado por escrito.
- Eliges el banco fiduciario. Compara la comisión de apertura y la cuota anual: cambian bastante de un banco a otro.
- El notario o el banco tramita el permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Incluye el convenio por el que aceptas considerarte mexicano respecto de ese inmueble y no invocar la protección de tu gobierno (la "cláusula Calvo").
- La notaría revisa la propiedad: certificado de libertad de gravámenes, no adeudo de predial y agua, y avalúo.
- Firma ante notario. Se firma la escritura con la que el vendedor transmite la propiedad al banco y se constituye el fideicomiso a tu favor.
- Inscripción. La notaría inscribe la escritura en el Registro Público y da aviso a la SRE.
Con todos los documentos en orden, el proceso suele tomar de 4 a 8 semanas.
¿Cuánto cuesta?
Además de los gastos de compra que paga cualquier comprador (impuesto de adquisición, notario, avalúo y registro, que explicamos en Costos de escrituración en Jalisco y Nayarit), el fideicomiso tiene costos propios:
| Concepto | Qué es |
|---|---|
| Permiso de la SRE | Derechos federales por el permiso para constituir el fideicomiso. Se pagan una vez; el monto vigente está en el portal de trámites de la SRE. |
| Apertura del fideicomiso | Comisión única del banco por constituirlo. Como referencia, suele estar entre unos cientos y un par de miles de dólares. |
| Cuota anual | Comisión del banco por administrarlo, cada año. Como referencia, unos cientos de dólares al año. |
| Honorarios del notario | Por la escritura de constitución del fideicomiso, junto con la de compraventa. |
Las cifras cambian con el banco y con el tiempo: pide cotización por escrito a al menos dos bancos antes de elegir.
¿Y si compro una propiedad que ya tiene fideicomiso?
Es muy común en la reventa. En lugar de abrir uno nuevo, puedes pedir que el banco te ceda los derechos del fideicomiso existente. A veces sale más barato y conserva el plazo que le queda; otras conviene abrir uno nuevo para empezar con 50 años. El notario te dice qué conviene en cada caso.
Alternativa: una sociedad mexicana
Si vas a comprar con fines de negocio (por ejemplo, varias propiedades para renta o un local comercial), una sociedad mexicana con inversión extranjera puede adquirir inmuebles en la zona restringida para usos no residenciales, registrándolos ante la SRE. Implica llevar contabilidad y declarar impuestos como empresa, así que para una casa propia casi siempre conviene el fideicomiso.
Documentos que te van a pedir
- Pasaporte vigente.
- Documento migratorio (visa, tarjeta de residente o FMM).
- Número de identificación fiscal de tu país o RFC mexicano.
- Comprobante de domicilio.
- Los datos de tus beneficiarios sustitutos.
